Episode n°1 : le métier de promoteur et les grandes étapes d'un projet immobilier neuf

Mardi 18 Juin 2013

Promotion immobilière : Mode d'emploi
Promotion immobilière : Mode d'emploi
Un métier méconnu

Le métier de promoteur immobilier et la réalisation de programmes neufs requièrent un certain nombre d'étapes souvent méconnues du grand public.

En effet, derrière une activité souvent citée comme fortement rémunératrice, se cache un savoir-faire nécessitant un ensemble de compétences aussi bien techniques que juridiques, ainsi que l'intervention d'interlocuteurs de qualité (apporteurs d'affaires, notaires, architectes, bureaux d'études, avocats et entreprises du bâtiments).

La mise en place d'un chantier, d'une grue ou la présence d'ouvriers du bâtiment que nous observons quotidiennement à chaque coins de rue de nos grandes villes, n'est en fait que l'aboutissement de nombreuses étapes, trop souvent semées d'embuches, que nous allons tenter de vous exposer.


La prospection foncière

Que ce soit par le biais d'une prospection directe ou par l'intermédiaire d'un réseau d'apporteurs d'affaires (notaires, architectes, agents immobiliers..), la recherche foncière est le nerf de la guerre de la promotion immobilière. La matière première que représentent les terrains constructibles reste l'or de l'activité et la première étape d'un long processus.

En règle générale, l'approche et la négociation avec les propriétaires fonciers peuvent durer quelques mois, voire quelques années pour certains dossiers compliqués.

Quand un accord financier et des conditions d'acquisition sont fixés par les deux parties, cette entente est formalisée au travers d'une promesse ou d'un compromis de vente qui seront signés soit devant notaire, soit sous seing-privé (avec enregistrement aux impôts).

Les principales conditions suspensives que l'on retrouve généralement concernent :

  • L'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours pour une surface plancher définie.
  • L'obtention d'un prêt promoteur.
  • L'obtention d'une Garantie Financière d'Achèvement (GFA).
  • Le respect par le promoteur d'un planning qui aboutira à l'achat du terrain.

La promesse de vente ou compromis de vente aura le plus souvent une durée de validité de 12 à 16 mois selon le montage envisagé et l'importance de l'opération escomptée. Elle impliquera aussi un planning précis avec des échéances à respecter par le promoteur immobilier (dépôt du PC, demande de prêt et de GFA.

Dans l'épisode n°2, nous aurons l'occasion d'aborder la question des autorisations administratives liées au projet..
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SG


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